معامله با حق استرداد چیست؟

((الامور مرهونته باوقاتها یعنی هر کاری در زمان خود قرار دارد.))

وجوه اشتراک و افتراق بیع شرط و رهن و معاملات با حق استرداد بخش اول

به موجب ماده ۴۵۸ قانون مدنی در عقد بیع متعاملین می توانند شرکت نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ
معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند در ضمن عقد شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعضی از مبیع داشته باشد.

در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعضی از نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن و طبق ماده ۴۵۹ قانون مذکور در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیاربرای بایع بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل ننماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است.

هرگاه منظور از بیع شرط وثیقه دادن در مقابل وام باشد در این صورت بیع شرط نیست بلکه رهن است قبل از تدوین مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در قانون ثبت در بیع شرط در برابر وام‌هایی که معامله با حق استرداد چیست؟ به صاحب ملک می‌دادند ملکی را که چندین برابر آن ارزش داشت به طور صوری می‌خریدند در واقع وام دهنده آن را تصاحب می‌کرد زیرا به موجب این ۳۶۳ و ۳۶۴ قانون مدنی به طور قاطع انتقال مالکیت پذیرفته شده است. با تصویب مقررات مذکور در قانون ثبت در واقع اثر تملیکی از بیع شرط برای جلوگیری از چنین تقلبی نسبت به قانون سلب شد.

کما اینکه به موجب رای شماره/۲/۵/۱۳۱۶/۱۳۶۳از سوی شعبه ۳ دیوان عالی کشور قبل از تدوین قانون ثبت مصوب ۱۳۱۸ در معاملات خیاری با انقضای مدت خیار مستحق تملک عین بوده ولی بعد از آن فقط استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارا شده است نظر به اینکه تاریخ معامله خیاری مورد بحث قبل از تصویب قانون ثبت مزبور بوده وراث مشتری اولا مستحق مطالبه عین بوده اند و بعدا از تاریخ تصویب قانون استحقاق ثمن یافته اند بنابراین اگر شرط وکالت در فروش با مفاد ماده ۳۹ قانون ثبت منافات داشته باشد به طریق اولی شرط تملیک با آن تعارض آشکار خواهد داشت لذا شرط مذکور باطل اعلام شده است.

رهن

در لغت به معنی ثبات و دوام است با دادن رهن در واقع طلب مرتهن از نظر حقوقی ثبات و قرار پیدا می‌کند و به معنی حبس نیز به کار رفته است .

((الامور مرهونته باوقاتها یعنی هر کاری در زمان خود قرار دارد.))

اما تعریف حقوقی آن در ماده ۷۷۱ قانون مدنی عبارت از قیدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد و طبق ماده ۷۷۲ همین قانون مال مرهون باید به قبض مرتهن و یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست .تعریف رهن ارائه شده از سوی وکیل ملکی اصفهان

با تحولات تاریخی قانون ثبت یک نوع شرط صریحا در قلمرو عقد رهن قرار داده شده تحت عنوان وام در مقابل وثیقه با این وصف قلمرو رهن توسعه یافته است در واقع پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود در مورد بعضی از عقود رهنی یک عقد دیگر نیز وجود دارد و آن عقد قرض است در این صورت عقد قرض عقد اصلی و عقد رهن عقد تبعی خواهد بود و در این صورت هر گاه عقد تبعی باطل شود یا منتفی الموضوع گردد مانند رهن فضولی که مالک ردکند عقد اصلی به حال خود محفوظ است ولی اگر عقد اصلی باطل شود تبعی نیز باطل خواهد بود و در مورد اول عقد اصلی مدلول سند طبق مقررات ماده ۹۲ قانون نسبت به صورت سند ذمه ای لازم الاجرا از طریق اجرای ثبت یا دادگاه قابلیت اجرایی دارد .

البته تعیین دو مرجع هم عرض برای اجرای اسناد خلاف اصول و قواعد حقوقی می باشد. طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی رهن منفعت باطل است البته مقصود از منفعت منفعت غیر مادی است لیکن شورای عالی ثبت در رای شماره ۱۳۴۸ خود آن را صحیح دانسته است . مسلما استفاده از دانش و تجربه یک وکیل خوب در اصفهان در فهم آسان این مفاهیم در پرونده شما بسیار راهگشا خواهد بود .در معاملات اعتباری و برای تضمین حسن انجام خدمت و تضمین سردفتران و از این قبیل وثیقه داده می‌شود اما وثیقه یا وجه الضمان در این صورت مطرح نیستند بلکه نوعی دیگر وثیقه هستند به عبارت دیگر هر وثیقه‌ای رهن نیست ولی عکس آن درست است .

معاملات با حق استرداد

اصطلاح معامله با حق استرداد ساخته نویسندگان قانون ثبت است آنان بدین وسیله خواسته‌اند تا تمام معاملات ای را که اثر آنها تملیک است و تملیک کننده حق استرداد آن را برای خود محفوظ معامله با حق استرداد چیست؟ می دارد زیر یک عنوان بررسی کنند به این منظور که احکام خود را محدود به بیع شرط نسازند بلکه مقنن برای جلوگیری از سوء استفاده رباخواران و صاحبان سرمایه که زیرپوشش معامله با حق استرداد اموال بدهکار آن را تصاحب می کنند اثر تملیکی این معاملات را هنگام انتقال قطعی از بین برده است و با انتقال گیرنده همچون طلبکار با حق وثیقه رفتار می کند.

ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ در تاریخ ۸ /۱۲ /۱۳۸۶ اصلاح و ماده ۳۴ مکرر آن حذف گردیده است به موجب ماده اصلاحی موصوف در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ iقانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند دین خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق درخواست صدور اجرائیه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند چنانچه بدهکار ۱۰ روز پس از ابلاغ نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید .

تبصره ۱ در مواردی که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد

تبصره ۲ نحوه ابلاغ اجرائیه بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه‌ای است که ظرف مدت ۳ ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید.

تبصره ۳ این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرایی های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده نیز جاری است.
مدرسه حقوق : جناب آقای ماجد رشادی

بیع شرط چیست

بیع شرط ، نوعی عقد بیع است که اگر فروشنده ، در طول مدت زمان مشخص ، ثمن معامله را به خریدار پس بدهد ، می تواند بیع را معامله با حق استرداد چیست؟ فسخ نماید که از جمله آثار بیع شرط ، انتقال مالکیت به خریدار از زمان عقد است . شرایط بیع شرط نیز ، همان شرایط صحت معاملات می باشد ؛ اما بر اساس قانون ثبت ، بیع شرط ، معامله با حق استرداد است و خریدار ، مالک نمی شود ؛ بلکه صرفا ملک را به عنوان وثیقه بدهی ، در اختیار خواهد داشت .

برای مشاوره بیع شرط

برای مشاوره بیع شرط

عناوین اصلی این مقاله

خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول ، در قانون مدنی ، تحت عنوان عقد بیع شناسایی و کلیه احکام مترتب بر عقد بیع ، به صورت کامل در این قانون ، مورد توجه قرار گرفته است . در عقد بیع ، بایع یا فروشنده ، کالایی با عنوان مبیع را به خریدار یا مشتری می فروشد و در مقابل آن ، ثمن یا بهای معامله را دریافت می کند . لکن این عقد ، می تواند به صورت شرطی نیز صورت گیرد .

یکی از انواع عقد بیع ، بیع شرطی است که به آن معامله با حق استرداد معامله با حق استرداد چیست؟ نیز ، گفته می شود . در این نوع عقد ، برای فروشنده ، حق فسخ معامله از طریق بازگرداندن ثمن به خریدار ، لحاظ شده است . اما از آن جهت که بیع شرط ، در گذشته ، مبنایی برای سوء استفاده از ملک دیگران شده بود ، احکام مربوط به آن در قانون ثبت ، تغییر نمود . به همین دلیل ، آشنایی با اینکه بیع شرط چیست و چه آثاری دارد ، برای افرادی که قصد انعقاد این معامله را دارند ، ضروری است تا از تضییع حقوق قانونی آنها ، جلوگیری شود .

در ادامه این مقاله ، قصد داریم پس از بررسی اینکه بیع شرط چیست و انواع و شرایط آن چگونه است ، به بررسی آثار بیع شرط و تفاوت بیع شرط و خیار شرط پرداخته و تفاوت آن با معامله رهنی را نیز ، توضیح دهیم . در خاتمه نیز ، رای وحدت رویه بیع شرط را نیز ، توضیح خواهیم داد .

بیع شرط چیست

عقد بیع یا خرید و فروش ، یکی از عقود مهم و پر کاربرد مذکور در قانون مدنی است که مانند سایر عقود و قراردادها ، احکام مربوط به آن ، در قانون ذکر شده و افراد ، با توجه به آن ، می توانند بیع منعقد نموده و شرایط خود را نیز ، به آن بیفزایند . اما یکی از انواع عقد بیع ، عقد بیع شرطی است که در گذشته ، رواج زیادی داشته است . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم مفهوم بیع شرط را بررسی نموده و به این سوال پاسخ دهیم که بیع شرط چیست .

مفهوم عقد بیع شرط و شرایط آن ، در ماده 458 قانون مدنی بیان شده است که بر اساس این ماده ، در عقد بیع ، طرفین می توانند با هم شرط کنند که هر گاه فروشنده مال ، در مدت معینی ، تمام یا بخشی از ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، اختیار فسخ یا بر هم زدن تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد . در هر حال ، اختیار فسخ بیع ، تابع شرایطی است که خود طرفین در متن قرارداد ، پیش بینی کرده اند .

معمولا بیع شرط ، به صورت نوعی عقد و قرارداد بود که وام گیرنده یک ملک ، مالکیت ملک را با بیع شرطی ، به وام دهنده واگذار می کند و پس از اینکه تمامی اقساط وام خود را پرداخت کرد ، می تواند بیع را با استفاده از شرط ، فسخ نموده و ملک خود را پس بگیرد . لذا ، عقد بیع شرط ، بیشتر به دلیل ماهیت تضمینی آن ، انجام می شده و در گذشته هم ، به همین نحو بوده است .

به این صورت که اقشار ضعیف ، برای گرفتن وام ، ملک خود را در قبال دریافت مبلغی اندک ، به صورت بیع شرطی ، به دیگران واگذار می کردند . در صورتی که فروشنده می توانست ثمن معامله را در ضمن مدت مشخص ، به خریدار پس بدهد ، بیع فسخ شده و مالکیت آن ، به خودش باز می گشت و در غیر این صورت ، عقد بیع ، قطعی شده و مالکیت به خریدار انتقال پیدا می کرد و از آن رو که این وضعیت منجر به سوء استفاده هایی می شد ، در قانون ثبت ، احکام مربوط به بیع شرط ، تغییر پیدا کرد .

انواع بیع شرط

در پاسخ به این سوال که بیع شرط چیست ، گفتیم که در این نوع عقد بیع ، صرفا برای بایع یا فروشنده ، حق فسخ قرارداد مورد پیش بینی قرار گرفته است که اگر در طول مدت مشخص شده ، بتواند مبلغ معامله را به خریدار برگرداند ، بتواند ملک فروخته شده اش را پس بگیرد . در همین ارتباط ، می توان انواعی از بیع شرط را ملاحظه نمود که بر اساس ماده 458 ، عبارتند از موارد زیر :

یکی از انواع بیع شرط ، این است که طرفین ، با هم شرط کنند که اگر فروشنده ، در مدت معینی ، تمام مثل ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، حق فسخ قرارداد را نسبت به تمام مبیع یا مال فروخته شده ، داشته باشد . اما یکی دیگر از انواع بیع شرط ، آن است که طرفین شرط کنند که اگر فروشنده ، بعض یا قسمتی از مثل ثمن را به خریدار پس بدهد ، اختیار بر هم زدن معامله را نسبت به تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد .

در هر حال ، طرفین ، می توانند در خصوص اینکه اختیار فسخ قرارداد ، تابع بازگرداندن چه مبلغی است ، به توافق برسند و همین توافق ، ملاک عمل قرار می گیرد . اما اگر در قرارداد ، مشخص نشده باشد که فروشنده ، چه میزان از ثمن را باید بازگرداند تا حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، اصل بر این است که باید تمامی آن را بازگرداند تا بتواند حق فسخ خود را عملی نماید .

شرایط بیع شرط

در قسمت قبل ، به بررسی اینکه بیع شرط چیست ، پرداختیم . همانطور که اشاره شد ، بر اساس قانون مدنی ، بیع شرط یا بیع خیاری ، کاملا صحیح و معتبر است و طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند . اما سوال این است که شرایط بیع شرط چیست و در چه شرایطی طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 190 قانون مدنی ، برای صحیح بودن هر نوع معامله ای ، 4 شرط اساسی باید وجود داشته باشد که از جمله شرایط صحت قراردادها ، می توان به وجود قصد در طرفین و رضایت آنها برای انجام بیع شرطی ، اشاره نمود . همچنین ، هر دوی طرفین ، می بایست اهلیت داشته باشند ؛ یعنی بالغ ، رشید و عاقل باشند . موضوع قرارداد در بیع شرطی ، به صورت کامل ، باید مشخص بوده و جهت یا هدف از انعقاد آن نیز ، مشروع باشد .

علاوه بر این ، در ماده 463 قانون مدنی ، برای جلوگیری از سوء استفاده از بیع شرطی ، یک شرط مهم دیگر نیز پیش بینی شده است و آن هم این است که اگر مشخص شود که فروشنده بیع شرطی ، واقعا قصد انعقاد بیع را نداشته ( مثلا فقط برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی نموده است ) ، احکام بیع شرط در مورد آن اجرا نخواهد شد و آثار بیع شرط یعنی انتقال ملک به خریدار ، ایجاد نمی شود که این آثار را در قسمت بعد ، بیشتر توضیح خواهیم داد .

آثار بیع شرط

یکی از پرسش های مهمی که در خصوص بیع شرط مطرح می شود ، این است که این نوع قرارداد ، چه آثار حقوقی خواهد داشت و به عبارت دیگر ، در صورتی که طرفین معامله ای ، بیع شرطی یا بیع خیاری منعقد کرده باشند ، چه تبعات و پیامدهای حقوقی بر این اقدام آنها مترتب خواهد شد ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 459 قانون مدنی ، یکی از مهم ترین و اصلی ترین آثار بیع شرط ، این است که از همان لحظه عقد بیع شرط ، مالکیت مال فروخته شده ، به خریدار انتقال پیدا کرده و خریدار ، مالک آن مال می شود . البته ، این حق مالکیت ، متزلزل می باشد ؛ چرا که فروشنده ، حق فسخ معامله را تا مدت زمان مشخصی خواهد داشت و در صورت گذشت این مهلت و بازنگرداندن پول به خریدار ، مالکیت ، به صورت قطعی منتقل خواهد شد .

اما در صورتی که فروشنده ، به شرط مذکور در بیع عمل کرده و ثمن را به خریدار برگرداند ، می تواند مال خود را مسترد نماید و حتی اگر خریدار از استرداد مال وی خودداری نماید ، فروشنده می تواند مبلغ بدهی را به قاضی یا حاکم داده و معامله را فسخ کند . به همین دلیل است که بر اساس ماده 460 قانون مدنی ، یکی از آثار بیع شرط این است که خریدار ، در مهلت شرط ، نمی تواند تصرفاتی در مبیع نماید که با حق فسخ فروشنده منافات داشته باشد . مثلا خریدار ، نمی تواند ملک خریداری شده به بیع شرط را به دیگری بفروشد ، یا آن را تخریب کرده و به نحوی از بین ببرد .

یکی دیگر از آثار بیع شرط ، این است که چون از لحظه عقد بیع شرطی ، مالکیت آن مال ( هر چند به صورت متزلزل ) به خریدار انتقال پیدا کرده است ، منافع حاصله از آن مال ، به خریدار تعلق داشته است . در واقع ، از لحظه عقد بیع شرط تا زمانی که فروشنده آن را فسخ کند ، هر منفعتی که متعلق به مال خریداری شده بوده ، مال خریدار است . مثلا اگر باغ میوه ای با بیع شرطی به دیگری فروخته شده ، میوه های آن ، تا زمان فسخ بیع ، متعلق به خریدار است .

البته باید به این نکته توجه داشت که با توجه به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک ، احکام و آثار بیع شرط که در قانون مدنی آمده ، به نوعی نسخ گردیده است . بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز ، مقرر شده که بیع شرط ، برای خریدار ، ایجاد مالکیت نمی کند و خریدار ، مالک آن مال نخواهد شد . اما بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد ، این اثر را دارد که منافع مال ، تا زمان استرداد معامله با حق استرداد چیست؟ ملک ، به خریدار تعلق می گیرد .

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

در قسمت های قبل ، جزئیات مربوط به بیع شرط یا بیع خیاری را مورد بررسی قرار داده و همانطور که گفتیم ، در این نوع بیع ، فروشنده ، اختیار فسخ معامله را دارد . لذا یکی از مفاهیمی که ممکن است با بیع شرط ، یکسان انگاشته شود ، خیار شرط می باشد که یکی از انواع خیارات مذکور در قانون مدنی است . به همین دلیل ، آشنایی با تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، ضرورت دارد .

در خصوص تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، باید گفت که در ماده 399 قانون مدنی ، مفهوم خیار شرط ذکر شده است که بر اساس آن ، در عقد بیع ، ممکن است شرط شود که در مدت معینی ، خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی غیر از طرفین ، اختیار بر هم زدن معامله را دارد . اما بر اساس ماده 458 قانون مدنی ، بیع شرطی ، به قراردادی گفته می شود که در آن ، بایع ، به دلیل بازپرداخت ثمن معامله در مهلت مشخص ، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد .

به همین دلیل ، یکی از مهم ترین تفاوت های بیع شرط و خیار شرط ، این است که بیع شرط ، یک نوع معامله و قرارداد است که صرفا بایع یا فروشنده ، اختیار بر هم زدن معامله را ، به لحاظ برگرداندن ثمن معامله ، داراست ؛ ولیکن خیار شرط ، یکی از انواع خیارات قانون مدنی است که بر اساس آن ، هر دوی طرفین یا اشخاص ثالث ، بتوانند اقدام به فسخ معامله کنند و دلیل فسخ معامله نیز ، محدود به پس دادن ثمن معامله نخواهد بود .

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی

در قسمت های قبل ، توضیح دادیم که بیع شرط در قانون مدنی ، به چه معناست و به دلیل اینکه از آن سوء استفاده هایی انجام می شد و املاک افراد ضعیف را با پرداخت مبالغ کمی به آنها خریداری می کردند و فروشنده نیز ، نمی توانست در مهلت تعیین شده ، اقدام به بازپرداخت آن نماید ، معامله با گذشت مهلت حق شرط ، قطعیت می یافت و مالکیت ، به طور کامل به خریدار منتقل می شد .

به همین دلیل ، ابتدا در ماده 463 قانون مدنی ، مقرر شد که اگر مشخص شود که قصد فروشنده ، بیع نبوده و مثلا به صورت عقد قرض است ، احکام بیع ، اجرا نمی شود تا بدینوسیله ، حقوق مالک ، رعایت شود . پس از آن ، قانون ثبت نیز ، احکام دیگری در خصوص بیع شرطی پیش بینی نمود که به نوعی ، ناسخ احکام قانون مدنی در خصوص بیع شرط محسوب می شود . بر اساس ماده 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی شده و به همین دلیل ، مالکیت مال ، به خریدار منتقل نمی شود ؛ بلکه خریدار ، مانند طلبکار ، دارای وثیقه است .

بنابراین ، تفاوت بیع شرط با معامله رهنی ، این است که در بیع شرط ، مالکیت مبیع ، از همان لحظه عقد ، به خریدار انتقال پیدا می کند . اما در معاملات رهنی ، مال بدهکار ، صرفا به منزله وثیقه ای برای باز پرداخت بدهی وی قرار می گیرد ؛ نه اینکه مالکیت مال رهنی ، به رهن گیرنده ، انتقال پیدا کند. به همین دلیل ، طبق قانون ثبت ، بیع شرطی ، همان معامله با حق استرداد است که در صورت عدم پرداخت بدهی ، خریدار ، صرفا می تواند برای دریافت طلب خود ، از دادگاه ، تقاضای صدور اجراییه نماید ؛ معامله با حق استرداد چیست؟ نه اینکه ملک را به نام خود انتقال بدهد .

رای وحدت رویه بیع شرط

همانطور که اشاره شد ، بر اساس مواد 33 و 34 قانون ثبت ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی می شود و مالکیت مال ، به خریدار انتقال پیدا نمی کند ؛ بلکه مانند معاملات رهنی ، صرفا ملک را همچون وثیقه ای در اختیار خواهد داشت . در همین راستا ، دیوان عالی کشور ، رای وحدت رویه ای در خصوص این موضوع صادر کرده است .

به موجب حکم شماره 1665 ، که در تاریخ 1319/5/5 از دیوان عالی کشور صادر شده است ، « به استناد مواد 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، مشتری خیاری را نمی توان مالک و متصرف شناخت » . به همین دلیل ، در صورتی که بدهکار ، بدهی خود را نپردازد ، صرفا خریدار می توان به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور اجراییه نماید و در صورت عدم اجرای حکم ، مال مزبور فروخته و از محل آن ، بدهی طلبکار پرداخت خواهد شد .

در ادامه بخوانید: بیع معاطاتی

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص بیع شرط در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون بیع شرط پاسخ دهند .

سوالات متداول

1- بیع شرط چیست ؟

بر اساس قانون مدنی متعاملین در عقد بیع می توانند شرط کنند که بایع یا فروشنده با پس دادن ثمن معامله در طول مدت مشخصی حق فسخ بیع را داشته باشد که به آن بیع شرط گفته می شود و جزئیات آن در متن مقاله ذکر شده است .

2- شرایط بیع شرط چیست ؟

شرایط بیع شرط نیز همچون سایر قراردادها شامل داشتن اهلیت و قصد و رضایت بوده و همچنین موضوع معامله باید مشخص بوده و هدف از آن نیز مشروع باشد که برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید مقاله را مطالعه نمایید .

3- آثار بیع شرطی در قانون کدامند ؟

بر اساس قانون مدنی از جمله آثار بیع شرط انتقال مالکیت به خریدار است اما با توجه به تصویب قانون ثبت دیگر بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد سبب انتقال مالکیت به خریدار نمی شود که برای آشنایی بیشتر با این موضوع می توانید به متن مقاله مراجعه نمایید .

بیع شرط (حقوق خصوصی)

بیع شرط در اصطلاح علم حقوق بیعی است که در آن شرط می‌شود هرگاه فروشنده در مدت معین تمام یا قسمتی از ثمن را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را نسبت به تمام یا قسمتی از مبیع داشته باشد. البته هرگاه به این‌که برای فسخ، تمام ثمن باید داده شود یا بخشی از آن اشاره نشده باشد خیار فسخ تنها با دادن تمام ثمن قابل اِعمال خواهد بود. بازگشت مبیع به مالکیت فروشنده در صورتی است که فروشنده به شرایطی که بین او و مشتری برای پس دادن مبیع مقرر شده است عمل نماید و در غیر این‌ صورت بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع ثابت می‌شود.

ویژگی شرط خیار (شرط نمودن وجود اختیار فسخ و برهم زدن معامله.) در بیع شرط این است که خیار برای فروشنده شرط می‌شود و استفاده از خیار مشروط به پرداخت ثمن توسط فروشنده در مدت معین است.

[۲] کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، تهران، شرکت انتشار و شرکت بهمن برنا، ۱۳۷۶، چاپ دوم، ج۵، ص۱۷۲، ش۹۳۰.

فهرست مندرجات

۱ - بیع شرط

[ویرایش]
بیع در لغت، گاه به معنای فروش و گاه به معنای خرید آمده است و از واژگان متضاد به شمار می‌رود.
متعاقدین در ضمن عقد بیع می‌توانند، هر شرطی که برخلاف احکام شرعی و مقتضای عقد نباشد، شرط نمایند. به طور مثال معامله با حق استرداد چیست؟ هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد نماید، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد؛ در هر حال حق خیار، تابع قرارداد متعاملین خواهد بود. به این معامله بیع شرط یا بیع خیاری می‌گویند.

۲ - ویژگی شرط خیار

[ویرایش]
شرط خیار در بیع شرط، دارای ویژگی خاصی است. به این صورت که این خیار برای فروشنده شرط می‌شود، در حقیقت فقط فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده کند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن می‌باشد. بدین ترتیب که شخص مال خود را فروخته و در آن شرط می‌کند که اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را فسخ کرده و مبیع را پس بگیرد.
از ساختمان حقوقی این نوع معامله سوء استفاده‌هایی می‌شد، بدین ترتیب که از آن برای گرفتن سود پول، استفاده می‌شد، به طوری که وام‌دهنده به طور صوری ملک وام‌گیرنده را خریده و در قرارداد شرط می‌کرد که اگر فروشنده، ثمن را ظرف مهلت معینی بپردازد، حق فسخ معامله را خواهد داشت. غالباً در این معاملات، ارزش وام در مقابل ملک، ناچیز بود و اگر فروشنده در مهلت معین نمی‌توانست وام را پس داده و معامله را فسخ کند، معامله قطعی می‌شد و ضررهای زیادی به فروشنده وارد می‌شد.
جهت جلوگیری از سوء استفاده‌های مختلف، ماده ۳۳ قانون ثبت وضع شد که مقرر می‌دارد:
«نسبت به املاکی که با شرط خیار یا . مورد معامله واقع می‌شوند، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده یعنی فروشنده است»
در حقیقت با وضع این ماده قانون‌گذار اعلام کرد که بیع خیاری، مملّک نیست و خریدار چنین ملکی نمی‌تواند به ادعای مالکیت، تقاضای ثبت ملک کند.
در نهایت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت به طور کلی معاملات با حق استرداد (که فروشنده حق استرداد را دارد) را در زمرۀ معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده در معاملات شرطی مثل بیع شرط، خریدار، تنها طلب‌کار فروشنده است و می‌تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجرائیه و فروش مبیع شرطی را بنماید، نه این‌که بتواند مستقلاً‌ ملک را به نام خود ثبت نماید.

۳ - قصد انعقاد

[ویرایش]
برای این‌که اشخاص از بیع شرط برای مقاصد دیگر به جز بیع استفاده ننمایند قانون‌گذار در ماده ۴۶۳ ق. م (قانون مدنی) در مورد قصد طرفین مقرر می‌دارد در صورتی که فروشنده در بیع شرط واقعاً قصد انعقاد بیع را نداشته باشد احکام عقد بیع اجرا نخواهد شد. یعنی اگر معلوم شود قصد فروشنده مثلاً استقراض بوده احکام بیع جاری نخواهد شد.

۴ - شرایط صحت

برابر این ماده:
«برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای معامله با حق استرداد چیست؟ آن‌ها.
۲) اهلیت موضوع.
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴) مشروعیت جهت معامله.

۵ - شرایط شرط

[۵] انصاری، مسعود، طاهری، محمدعلی، دانشنامه حقوق خصوصی، تهران، انتشارات محراب فکر، ۱۳۸۴، چاپ اول، جلد یک، ص۵۸۹.

الف) همزمانی شرط و عقد
ایجاد شرط باید همزمان با انعقاد عقد بیع باشد. در صورتی که زمان ایجاد شرط با زمان انعقاد بیع متفاوت باشد؛ بیع شرطی ایجاد نمی‌گردد.
ب) مدت معین
برای ایجاد شرط به‌ صورت صحیح بایستی برای شرط مدت معینی قرار داد در غیر این‌ صورت شرط معامله با حق استرداد چیست؟ صحیح نیست زیرا در صورت مجهول بودن مدت شرط، انتقال مالکیت نیز مجهول می‌ماند و معلوم نیست که بیع در چه زمانی قطعیت می‌یابد. به همین دلیل برخی کشورها که چنین بیعی را پذیرفته‌اند برای شرط مدت دو ساله یا پنج ساله قرار داده‌اند.

۶ - آثار

[ویرایش]
آثار بیع شرط عباتند از:

۶.۱ - انتقال مالکیت

در بیع شرط با انعقاد عقد مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود البته با شرط خیار فسخ برای فروشنده. در صورتی که مبیع عین خارجی باشد به وسیله عقد بیع به خریدار منتقل می‌شود و وجود خیار، مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‌گردد. (در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین. مانع انتقال نمی‌شود.

) بلکه تنها اثر خیار فسخ برای فروشنده، تزلزل مالکیت مشتری نسبت به مبیع است چرا که فروشنده می‌تواند با فسخ عقد بیع مجدداً مالک مبیع شود. در صورتی‌که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع استقرار می‌یابد اما فروشنده پس از انعقاد چنین بیعی به طور قطعی مالک ثمن می‌گردد زیرا مشتری در حالت عادی نمی‌تواند بیع را فسخ نماید و حق فسخ فروشنده هم تاثیری در انتقال مالکیت ثمن به او ندارد.

۶.۲ - منافع مبیع

در بیع شرط منافع مبیع از آن خریدار است و بنابراین خریدار حق دارد در زمانی هم که بایع خیار دارد در مبیع تصرف نماید و مثلاً مبیع را به خود فروشنده و یا شخص دیگری اجاره بدهد.

[۷] جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ‌مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران، کتاب‌خانه گنج دانش، ۱۳۷۸، چاپ اول، جلد دوم، ص۹۸۰، ش۳۶۶۶.

مطابق ماده ۴۵۹ق. م (دربیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می‌شود با قیدخیار برای بایع بنابراین اگر به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.) در صورتی که فروشنده بیع شرط را فسخ نماید اثر فسخ از زمان اعمال حق فسخ است نه از زمان انعقاد عقد بیع. بنابراین پس از فسخ عقد بیع منافع حاصله از مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ عقد بیع متعلق به مشتری می‌باشد. البته با توجه به ماده ۲۸۷ ق. م ( نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله درمورد معامله حادث می‌شود مال کسی که به واسطه عقد مالک شده است ولی نماآت متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود.) باید بین منافع متصل و منفصل مبیع تفاوت قائل شد. یعنی منافع منفصل مبیع که از زمان عقد تا زمان فسخ بیع شرط ایجاد شده است متعلق به مشتری و منافع متصل متعلق به فروشنده است.

۶.۳ - تصرف در مبیع

مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفاتی بنماید که با حق خیار بایع منافات داشته باشد مثلاً نمی‌تواند مبیع را به دیگری منتقل نماید. (در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

) زیرا مالکیت خریدار بر مبیع تا زمانی که حق خیار فسخ فروشنده باقی است قطعی نمی‌باشد و تصرفاتی که فروشنده می‌نماید باید به گونه‌ای باشد که در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده، مبیع بدون وجود هیچ مانعی مسترد گردد.

۷ - تصرفات غیر مجاز خریدار

[ویرایش]
تصرفات خریدار که با حق خیار بایع منافات دارد و بایع باید از انجام آنها بپرهیزد عبارتند از:

۷.۱ - اتلاف مبیع

خریدار نباید مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن بشود مثلاً در صورتی که مورد معامله یک گاو باشد خریدار نباید آن را بکشد زیرا با کشتن آن فروشنده نمی‌تواند پس از فسخ بیع به مبیع دست پیدا کند. هم‌چنین تخریب و معیوب نمودن بیع نیز در صورتی که موجب ار بین رفتن ارزش مبیع شود مانند اتلاف است و با حق خیار بایع منافات دارد.

۷.۲ - تغییر کاربری مبیع

خریدار نمی‌تواند در مبیع تصرفاتی نماید که موجبب تغییر وضعیت و کاربرد مبیع گردد زیرا قصد فروشنده از قرار دادن حق فسخ برای خود در ضمن عقد بیع، باز گرداندن مبیع به خود، به همان نحوی که فروخته، می‌باشد و تصرفاتی که موجب تغییر وضعیت مبیع گردد با قصد بایع از شرط نمودن حق فسخ در بیع منافات دارد مثلاً در صورتی که مبیع در بیع شرطی، زمین زراعی باشد خریدار نمی‌تواند با از بین بردن زراعت، مبیع را به زمین مسکونی تغییر دهد.

۷.۳ - نقل و انتقال مبیع

خریدار حق ندارد مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا مبیع مشروط به وجود خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار می‌تواند با قید وجود حق فسخ برای فروشنده مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد. یعنی فروشنده (خریدار بیع شرطی) شرط نماید که در صورت حصول شرط در مدت معین عقد خود به خود از بین برود.

۷.۴ - واگذاری منافع مبیع بیش از مدت خیار

مشتری نباید برای مبیعی که تا دو ماه برای فروشنده حق فسخ وجود دارد به مدت شش ماه اجاره دهد. ماده ۵۰۰ ق. م دراین باره مقرر میدارد:
«در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی‌که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.»

۷.۵ - رهن گذاشتن مبیع

خریدار در بیع شرطی، نباید مبیع را رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می‌شود (عین مرهونه) در صورت عدم پرداخت دین طلبکار (مرتهن)، او می‌تواند عین مرهونه را بفروشد در حالی‌که این امر با حق خیار بایع منافات دارد. (اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.

۷.۶ - انتقال خیار فسخ

در صورت مرگ فروشنده، حق خیار او در بیع شرط به ورثه‌اش منتقل می‌گردد. (هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وارث می‌شود.

) البته در صورت تعدد ورثه آنها نمی‌توانند در اعمال حق خیار، تبعیض نمایند یعنی بعضی از آنها خواهان فسخ بیع شرط باشند و بعضی دیگر خواهان فسخ بیع نباشند زیرا خود مورث (فروشنده) نمی‌توانست در اِعمال خیار، تبعیض نماید. بنابراین همه ورثه یا باید عقد بیع را فسخ کنند و یا همگی فسخ ننمایند. ماده ۴۶۲ ق. م نیز در مورد مرگ خریدار می‌گوید:
«اگر مبیع به شرط بواسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.»
یعنی اگر فروشنده در مدت معین ثمن را به ورثه مشتری رد نماید حق فسخ بیع را خواهد داشت.

۸ - رد ثمن

[ویرایش]
منظور از رد ثمن، دادن ثمن به خریدار است به‌ نحوی که بتواند هر نوع تصرفی را که می‌خواهد در آن انجام دهد. چنان‌چه خریدار از گرفتن ثمن در مدتی که فروشنده حق خیار دارد امتناع نماید مطابق ماده ۴۶۱ ق. م فروشنده می‌تواند با مراجعه به حاکم یا قائم‌مقام او و پرداخت ثمن، بیع را فسخ نماید.

رد ثمن می‌تواند به یکی از چهار صورت زیر باشد:
۱) رد ثمن شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده می‌باشد. بنابراین خیار فسخ پس از رد ثمن ایجاد می‌شود.
۲) رد ثمن شرط برای اعمال خیار، فسخی است که قبلاً به وسیله عقد ایجاد شده بود.
۳) رد ثمن فسخ، فعلی است یعنی نشانه اعمال فسخ از جانب فروشنده است.
۴) با دادن ثمن عقد خود به خود منفسخ می‌گردد.
در بیع شرط رد ثمن شرط اعمال خیار فسخ است یعنی خیار هم‌زمان با انعقاد بیع شرط ایجاد می‌شود اما شرط اعمال آن پس دادن ثمن به خریدار است. البته در صورت توافق طرفین هر یک از این اقسام باشد صحیح است و اگر در ضمن بیع شرط به یکی از این اقسام تصریح شود به همان عمل می‌گردد.

۹ - بیع شرط در مقررات قانون ثبت

[ویرایش]
برابر ماده ۴۶۳ ق. م اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن معامله جاری نخواهد بود. به‌ دلیل این‌که از بیع شرط بیشتر برای قرض گرفتن استفاده می‌شد یعنی خریدار، قرض‌دهنده و فروشنده، قرض‌گیرنده بود و در صورتی که قرض‌گیرنده (فروشنده) نمی‌توانست پولی را که قرض‌دهنده (خریدار) پرداخته است را در مدت معین پس بدهد؛ بیع قطعی می‌شد؛

درحال حاضر با توجه به مواد ۳۳ (نسبت به املاکی که. با حق استرداد. انتقال داده شده است. حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است. » تبصره۱: «کلیه معاملات با حق استرداد. مشمول مقررات راجع به معاملات با حق استرداد خواهدبود.

) قانون ثبت اسناد و املاک بیع شرط به عنوان معامله با حق استرداد محسوب می‌شود و درنتیجه مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی‌کند حتی اگر مال در تصرف او باشد. بنابراین خریدار در بیع شرطی مانند طلبکار با وثیقه است یعنی وثیقه طلب او مبیع است و او برای گرفتن طلبش تنها می‌تواند آن مال را بفروشد.

بر طبق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد مشتری را در بیع خیاری نمی‌توان مالک دانست. (حکم شماره ۱۶۶۵ مورخ ۵/۵/۱۹ شعبه سوم دیوان عالی کشور)

[۲۲] میرزایی، علیرضا، محشی مجموعه قوانین و مقررات حقوقی، تهران، انتشارات بهنامی، ۱۳۸۹، چ۱، ج۲، ص۳۰۳۳.

مقررات مواد ۳۵ و ۳۶ ق. ث (قانون ثبت اسناد و املاک) انحراف قصد بایع از حقیقت بیع را به صورت یک فرض قانونی در آورده است. در ماده ۳۴ ق. ث وضع خریدار مانند وضع طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است.

باید دانست که در حال حاضر نمی‌توان با اثبات قصد واقعی بر تملیک مبیع، انتقال مالکیت را قبول نمود. یعنی در بیع شرط نیز خریدار، طلبکارِ فروشنده محسوب می‌شود و فقط می‌تواند برای گرفتن طلب خود و ضرر که از تاخیر پرداخت وجه توسط فروشنده به او رسیده است، تقاضای صدور اجراییه را برای فروش آن ملک بنماید و از محل فروش آن ملک، وجهی را که از فروشنده طلبکار است پس بگیرد.

در صورتی که بیع شرطی نسبت به مال منقول نیز صورت بگیرد اگرچه قانون‌گذار در معاملات با حق استرداد بیشتر به معاملات اموال غیر منقول اشاره نموده اما با توجه به ماده ۳۴ ق. ث معاملات با حق استرداد نسبت به مال منقول نیز مشمول این مقررات است؛ در صورتی که بیع شرط نسبت به مال منقول نیز واقع شود باز هم اثر تملیکی ندارد.

ماده ۳۴ ق. ث مقرر می‌دارد:
«. در مورد اموال منقول. هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید مال مورد معامله بوسیله اجرای ثبت به حراج گذاشته می‌شود. »

۱۰ - آثار بیع شرط در قانون مدنی

[ویرایش]
۱) برخلاف قانون ثبت، ملکیت مبیع به خریدار انتقال می‌یابد و طبق ماده ۴۵۹ اگر فروشنده در زمان مقرّر، ثمن را باز نگرداند، بیع قطعی می‌شود؛ اگر چه این ماده با قانون ثبت اصلاح شده است.
۲) قید خیار برای فروشنده موجب محدودیت سلطه خریدار بر ملک می‌شود.
«در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد، از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید».

معامله با حق استرداد چیست؟

بیعی که در آن شرط شود که اگر فروشنده تا مدت معینی ثمن دریافتی را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را داشته باشد، را بیع شرط گویند، مقررات بیع شرطی طی مواد ۴۵٨ ‏الی ۴۶۳ قانون مدنی تبیین گردیده است.

بیع شرط یکی از معاملات با حق استرداد است که سابقه طولانی در حقوق ایران دارد.مشتری در برابر وجهی که به بایع(فروشنده) می دهد ملکی را علی الظاهر خریداری می نماید ولی ملک در تصرف بایع باقی می ماند که بابت ربح تحت عنوان اجاره ماهیانه مبلغی پرداخت می نماید.

شرایط بیع شرط همان شرایط اساسی معاملات است که در ماده ی 190 ق.م. آمده است اما شرطی که در ضمن چنین بیعی قرار می گیرد در صورتی صحیح خواهد بود که خود دو شرط را داشته باشد؛

1.همزمانی شرط و عقد: ایجاد شرط باید همزمان با انعقاد عقد بیع باشد.در صورتی که زمان ایجاد شرط با زمان انعقاد بیع متفاوت باشد؛بیع شرطی ایجاد نمی گردد.

2.مدت معین: برای ایجاد شرط به صورت صحیح بایستی برای شرط مدت معینی قرار داد در غیر این صورت شرط صحیح نیست زیرا در صورت مجهول بودن مدت شرط، انتقال مالکیت نیز مجهول می ماند و معلوم نیست که بیع در چه زمانی قطعیت می یابد.

بایع با رد ثمن و در مدت معین حق خیارفسخ دارد.هر گاه بایع در مدت معین ثمن را پرداخت نکند مبیع ملک طلق مشتری خواهد شد.اشکالاتی که بر اینگونه معاملات وارد می شود یکی آن است که قصد طرفین بیع نبوده بلکه رهن است چون یک طرف قصد دادن وام و گرفتن وثیقه و دیگری قصد گرفتن وام و دادن وثیقه را دارد.البته قصد واقعی مشتری تملک مبیع به ثمن بخس است.بنابراین اراده حقیقی بیع نیست ولی اراده انشائی بیع است.به همین جهت در حقوق ثبت بیع شرط را رهن ثبتی نامیده اند و به همین لحاظ نقل و انتقال مالکانه ای از نظر قانون ثبت واقع نشده است.بنابراین بایع فقط حق درخواست ثبت را به نام خود دارد.ولی حق مشتری(وام دهنده) در اظهار نامه قید خواهد شد.

بیع با شرط وکالت نوع دیگر از بیع شرط است.بیع با شرط وکالت بیع قطعی است ولی بایع وکالت دارد پس از پرداخت ثمن، مبیع را دوباره به نام خود انتقال دهد.باز همان مشکلات بیع شرط را دارد.یعنی قصد طرفین بیع نیست بلکه وثیقه و رهن است.در قانون مدنی بیع با شرط وکالت ناقل مالکیت است ولی در قانون ثبت تنها یک رهن است.بنابراین فقط بایع حق درخواست ثبت را دارد.قانون ثبت به اراده حقیقی متعاملین توجه دارد و کلیه معاملات با حق استرداد را نوعی وثیقه می داند و آنها را سبب مملک تلقی نمی کند.بنابراین پس از اینکه مدت فسخ برای بایع تمام شد باید اجراییه صادر شود اگر ظرف 8 ماه(غیر منقول) و 6ماه(منقول) وام پرداخت نشود مبیع یا مال مرهونه به مزایده گذاشته می شود و اگر فروش رفت ثمن به مشتری پرداخت می گردد و اگر فروش نرفت مبیع به مشتری انتقال می یابد.(طبق ماده 34 قانون ثبت).

بیع شرط یا بیع خیاری

بیع شرط در اصطلاح بیع خیاری نامیده می شود بیع شرط، بیعی است که در آن برای بایع حق فسخ قرار دادند در یک مدت معین، با رد مثل ثمن به مشتری.

ماده ی ۴۵۸: (در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود، مگر با رد تمام ثمن)

بیع شرط، یکی از انواع عقد بیع مشروط است مثل هر عقد مشروطی که شرط خیار درش (در مبیع) شده است، با فسخ معامله در مدت مقرر، بیع شرط هم از بین می رود و فسخ می شود.

در صورتی که خیار منقضی بشود و حق فسخ هم اعمال نشده باشد، بیع قطعی تلقی می شود و دیگر قابل انحلال نیست.

ببینید بحث به این صورت است، اشخاصی در جامعه نیازمند به پول هستند سرمایه دارها هم معمولا بدون این که استفاده و سودی داشته باشند، حاضر نیستند پولشان را به اشخاص نیازمند قرض بدهند و اگر بخواهند سود بگیرند مرتکب ربا شدند، یعنی اگر بخواهند پولی را به دیگری قرض بدهند، مقدار پول هم به عنوان بهره دریافت کنند، این قانو نا ممنوع است شرعا هم ممنوع است کل قرض یجر نفعا فهو ربا؛ لذا آمدند یک سری راه هایی را اندیشیدند که مهمترین آنها بیع شرط بود.

به این صورت که شخصی که به پول نیازمند بود؛ مثلا مالی از اموال خودش را در مقابل مبلغ مشخصی به دیگری می فروخت؛ مثلا کسی خانه ی خودش را در مقابل دویست میلیون تومان به دیگری می فروخت شرط می کرد، پس از یک سال اگر ثمن را رد کند بتواند معامله را فسخ کند، مبیع را دوباره به مالکیت خودش دربیاورد، مشتری تا زمانی که معامله فسخ نشده بود خانه را به بایع یا فروشنده اجاره می داد حالا روزانه یا ماهانه یا به صورت سالیانه یک مقداری مال الاجاره دریافت می کرد.

دویست میلیون تومان داد در مقابل خانه، بایع هم حق فسخ دارد، مثلا در مدت یک سال، در این یک سال این مشتری و خریدار خانه را به خود بایع اجاره می دهد.

به خاطر اینکه بخواهد از ربا فرار کند در اینجا بحث این است که، اگر این معاملاتی که انجام شده است، واقعا قصد طرفین در آن دخالت داشته باشد این معاملات مشروع، صحیح و قانونی است. مال الاجاره هم که توسط مشتری دریافت می شود دیگر ربا نیست، اما اگر قصد واقعی طرفین در واقع بیع یا اجاره نباشد مقصود اصلی شان انعقاد عقد قرض باشد.

برای این که ظاهر را حفظ کنند و از ربا فرار کنند دو تا معامله ی صوری را انجام دادند این جا معامله ی صوری باطل است به علت فقدان قصد. اصلا در عالم خارج محقق نمی شود.

آن وقت آن مبلغی هم که به عنوان مال الاجاره توسط مشتری دریافت می شود آن هم ربا خواهد بود. ماده ی ۴۶۳ قانون مدنی این امر را بیان کرده است. (اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن مجری نخواهد بود).

اسلاید بیستم: زمان بیع شرط

بعدا با گذشت زمان بیع شرط غالبا توسط اشخاص مورد استفاده قرار می گرفت و نیتشان هم صرفا استقراض بود یعنی آن قصد حقیقی برای انشاء عقد بیع شرط و اجاره را دیگر نداشتند.

سرمایه دارها هم از این راه استفاده می کردند و مبیعی را که قیمت زیادی هم داشت و متعلق به نیازمندان بود در برابر قرض دادن مبلغ مختصرفی تصاحب می کرد ند به خاطر اینکه اغلب کسانی که مبالغی را دریافت می کردند در مدتی که مقرر شده بود توانایی بازگرداندن آن پول و استرداد مبیع خودشان را نداشتند؛ لذا قانونگذار تصمیم گرفت یک سری مقررات را برای کمک به نیازمندان پول در معاملات با حق استرداد وضع کند و از تملک نهائی مبیع شرطی به و سیله ی مشتری در برا بر مبلغی که هیچ گونه تناسبی با ارزش واقعی مبیع ندارد جلوگیری کند، مقررات مختلفی وضع شد.

در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال هزار و ۳۱۰ دو تا ماده آمده است ماده ی ۳۳ و ۳۴.

براساس این دو تا ماده معاملاتی که در آن حق استرداد ملک غیر منقول برای انتقال دهنده در نظر گرفته شده است، معاملات با حق استرداد نامیده شده است آن وقت مبیع یا مورد معامله به عنوان وثیقه، نه به عنوان مورد انتقال به کسی که پول را پرداخت می کند، شناخته شده است. به عنوان وثیقه، یعنی مثل موردی که مبیع به رهن گذاشته شده است، تلقی شده است.

در این صورت اگر کسی که پول را گرفته، در مهلت معین شده پول رابرنگرداند یا امتناع رد، مبیع دیگر به مالکیت مشتری در نمی آ ید، چون جنبه ی وثیقه یا رهن دارد این جا مبیع به مزایده گذاشته می شود مبلغ دریافتی مالک به دهنده ی پول پرداخت می شود، آن وقت باقیمانده ای که از ثمن این ملک به فروش رسیده حاصل می شود به مالک رهن یا مالک وثیقه مسترد می شود.

حالا این مقررات راجع به معاملات با حق استرداد هنوز هم به قوت خودش باقی است و در رابطه ی با اموال منقول هم که در آنها حق استرداد شرط شده است با یک سری تفاوت های محدود قابل اعمال است اما آن چه که در این جا مهم است این است که ببینیم مقررات قانون مدنی نسبت به بیع شرط آیا کماکان به قوت خودش باقی است یا به وسیله ی مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اینها نسخ شده است.

آثار و شرایط بیع شرط

بیع شرط یک سری آثار و شرائطی دارد شرائطش در ماده ی ۱۹۰ آمده است، شرایط عمومی اش، شرایط اختصاصی اش همان شرایط عقد بیع است، اما آثارش در مواد ۴۵۹ قانون مدنی به بعد ذکر شده است.

ماده ی ۴۵۹ قانون مدنی:

(در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع؛ بنابراین اگر بایع به شرائطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرائط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است).

براساس این ماده در بیع شرط انتقال مالکیت مبیع به خریدار در حقیقت در نظر گرفته شده است؛ یعنی شرط مالکیت برای مشتری شده است.

حالا این مالکیت، اگر بایع از فسخ عقد بیع خودداری کند، مطابق شرطی که در قرارداد شده است، قعطی می شود؛ یعنی در صورتی که در مدت مقرر نتواند پول را بپردازد مالکیت قطعی می شود، اما در صورتی که پول را بپردازد و عقد را فسخ کند، مبیع دوباره به مالکیت فروشنده برمی گردد.

در نتیجه ذیل ماده مقرر داشت: نمائات و منافع مبیع از زمان عقد تا فسخ متعلق به مشتری است؛ چون مالکیت برایش حاصل شده است، اما این اثر، با وجود مقررات ماده ی ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت دیگر منتفی شده است؛ یعنی قانون مدنی در این قسمت توسط مواد قانون ثبت نسخ شده است؛ چون مبیع دیگر جنبه ی وثیقه یا رهن دارد.

مبیع شرط به ملکیت خریدار یا دهنده ی پول در نمی آید.

منافع مبیع در مدت بین دریافت وجه تا پرداخت آن به و سیله ی گیر نده ی پول تحت عنوان اجور و خسارت دیرکرد یا تحت عنوان خسارت قانونی حقوقی یا عنوان های دیگری در قانون ثبت آمده است.

با وجود این مواد دیگر ماهیت در واقع منافع و نمائات را نمی توانیم ماهیتش را همان ماهیت خسارت قانونی و حقوقی یا اجور و خسارت دیرکرد بدانیم.

دومین اثر از آثار بیع شرط براساس قانون مدنی این ا ست که دهنده ی پول نمی تواند در مبیع به شرط، تصرف مادی یا حقوقی مالکانه انجام بدهد؛ مثلا مبیع بیع شرط را به دیگری منتقل کند، یا درآن تغییرات عینی به عمل بیاورد.

ماده ی ۴۶۰ قانون مدنی مقرر داشته است: (در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید).

حالا این حکم نسبت به بیع شرط اگر مقررات ثبتی هم لحاظ، نمی شد، در وا قع باز کماکان به قوت معامله با حق استرداد چیست؟ خودش براساس قانون مدنی باقی بود، اما مقررات ثبت برای مشتری صرفا یک حق وثیقه را قائل شد.

حالا که حق وثیقه قائل شد، دیگر تصرفاتی که مالکانه هست به وسیله ی دهنده ی پول یا این مشتری عملا امکان پذیر نخواهد بود.

سومین اثر از آثار بیع شرط بر اساس ماده ی ۴۶۲ قانون مدنی این است که: اگر مبیع به شرط به واسطه ی فوت مشتری به ورثه ی او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.

ملاحظه می کنید که براساس مقررات قانون ثبت، دیگر این ماده هم نسخ شده است؛ چون براساس مقررات ثبت دیگر اصلا مشتری مالک مبیع نمی شود تا اگر فوت کرد این مبیع به شرط همراه با حق فسخش به ورثه ی او انتقال پیدا کند، اما حق موجود برای مشتری یا دهنده ی پول نسبت به مواردی که می خواهد مطالبات و طلب خودش را استیفاء کند در مورد وثیقه مثل سایر حقوق مالی به وراث او قابل انتقال خواهد بود.